Com o final de mais um ano chegando, as revisões de nossos negócios e obrigações sempre acabam vindo à tona, em um exercício normal de retrospectiva e reposicionamento de estratégias.
O contrato de fiança ou, mais popularmente, a condição de fiador, sempre é um tema de inquietação, porque não dizer incomodação, para quem presta essa garantia a terceiros, especialmente nos contratos de locação.
O que muitos ainda desconhecem é que desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 foi relativizada, por completo, a manutenção do fiador como garantidor de qualquer contrato principal ao qual estivesse vinculado, inclusive os locatícios.
A nova lei do inquilinato também prevê a possibilidade de manutenção dos contratos de locação mesmo com a retirada do fiador. Para que o fiador se desvincule da fiança prestada, segundo o atual código civil, posição inclusive já consagrada pelo STJ, basta remeter uma simples notificação à parte interessada, informando do seu desinteresse na manutenção do contrato de fiança, existindo a possibilidade de resilição legal do contrato acessório em 60 dias.
Com isso, o fiador fica livre de suas obrigações e, no caso da locação, estando apto o proprietário do imóvel a exigir nova garantia do locatário ou mesmo aceitar tal condição, passando a se valer da benesse legal de poder protestar judicialmente pelo despejo liminar no caso da falta de pagamento dos alugueres.
Esse é um aspecto que se deve ressaltar, pois com a entrada em vigor da nova lei de locações, os proprietários de imóveis foram estimulados pelo Governo a abrir mão da garantia dos contratos de locação em troca de uma retomada mais célere do imóvel locado por falta de pagamento dos alugueres.
Esta norma ainda não teve um impacto relevante nos contratos em geral, mas vários fatores indicam para uma adoção mais ampla num futuro próximo.
Com o aumento gradativo da oferta de imóveis no mercado, bem como com a queda dos índices de inadimplência e com o crescimento econômico vertical da economia, essa nova forma de relação sem fiador tende a ser mais frequente, pois as condições de segurança para sua aplicabilidade estarão instauradas pelo próprio mercado, possibilitando um maior dinamismo na locação imobiliária.
No embalo dessa tendência, veremos novidades em relação às formas de garantia dos contratos de locação, tal como o fez a Caixa Econômica Federal ao lançar o Cartão Aluguel, uma alternativa na locação de imóveis residenciais ao fiador, ao depósito caução e ao seguro-fiança, em que funciona como um cartão de crédito que garante o pagamento ao locador, restando o locatário devedor da instituição financeira do valor da locação e juros.
A par disso, os locadores, cada vez mais, firmarão contratos sem a exigência de garantia (fiança), colocando os locatários a mercê de um despejo judicial de forma liminar, ao contrario da atual situação, onde os processos judiciais desse tipo podem perdurar mais de um ano tramitando até a consumação do despejo requerido. Essas situações acabaram desmistificando a crença de que a condição de fiador é “eterna” e que não há segurança em um contrato de locação sem fiador.
É sabido que muitos empresários acabam prestando fiança aos estabelecimentos das pessoas jurídicas em que são sócios, bem como a familiares próximos e distantes, situações que geram grandes inconvenientes aos negócios e ao convívio sócio familiar, podendo ser evitadas com uma negociação ponderada e fortemente lastreada nos preceitos legais.
Nesse sentido, caso você esteja nessa situação, fazendo um balanço dos negócios aos quais está ou esteve vinculado ao longo do ano, estes critérios são relevantes a medida objetiva de cada caso, tornando possível uma avaliação mais crítica e reposicionando melhor suas decisões.
O contrato de fiança ou, mais popularmente, a condição de fiador, sempre é um tema de inquietação, porque não dizer incomodação, para quem presta essa garantia a terceiros, especialmente nos contratos de locação.
O que muitos ainda desconhecem é que desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 foi relativizada, por completo, a manutenção do fiador como garantidor de qualquer contrato principal ao qual estivesse vinculado, inclusive os locatícios.
A nova lei do inquilinato também prevê a possibilidade de manutenção dos contratos de locação mesmo com a retirada do fiador. Para que o fiador se desvincule da fiança prestada, segundo o atual código civil, posição inclusive já consagrada pelo STJ, basta remeter uma simples notificação à parte interessada, informando do seu desinteresse na manutenção do contrato de fiança, existindo a possibilidade de resilição legal do contrato acessório em 60 dias.
Com isso, o fiador fica livre de suas obrigações e, no caso da locação, estando apto o proprietário do imóvel a exigir nova garantia do locatário ou mesmo aceitar tal condição, passando a se valer da benesse legal de poder protestar judicialmente pelo despejo liminar no caso da falta de pagamento dos alugueres.
Esse é um aspecto que se deve ressaltar, pois com a entrada em vigor da nova lei de locações, os proprietários de imóveis foram estimulados pelo Governo a abrir mão da garantia dos contratos de locação em troca de uma retomada mais célere do imóvel locado por falta de pagamento dos alugueres.
Esta norma ainda não teve um impacto relevante nos contratos em geral, mas vários fatores indicam para uma adoção mais ampla num futuro próximo.
Com o aumento gradativo da oferta de imóveis no mercado, bem como com a queda dos índices de inadimplência e com o crescimento econômico vertical da economia, essa nova forma de relação sem fiador tende a ser mais frequente, pois as condições de segurança para sua aplicabilidade estarão instauradas pelo próprio mercado, possibilitando um maior dinamismo na locação imobiliária.
No embalo dessa tendência, veremos novidades em relação às formas de garantia dos contratos de locação, tal como o fez a Caixa Econômica Federal ao lançar o Cartão Aluguel, uma alternativa na locação de imóveis residenciais ao fiador, ao depósito caução e ao seguro-fiança, em que funciona como um cartão de crédito que garante o pagamento ao locador, restando o locatário devedor da instituição financeira do valor da locação e juros.
A par disso, os locadores, cada vez mais, firmarão contratos sem a exigência de garantia (fiança), colocando os locatários a mercê de um despejo judicial de forma liminar, ao contrario da atual situação, onde os processos judiciais desse tipo podem perdurar mais de um ano tramitando até a consumação do despejo requerido. Essas situações acabaram desmistificando a crença de que a condição de fiador é “eterna” e que não há segurança em um contrato de locação sem fiador.
É sabido que muitos empresários acabam prestando fiança aos estabelecimentos das pessoas jurídicas em que são sócios, bem como a familiares próximos e distantes, situações que geram grandes inconvenientes aos negócios e ao convívio sócio familiar, podendo ser evitadas com uma negociação ponderada e fortemente lastreada nos preceitos legais.
Nesse sentido, caso você esteja nessa situação, fazendo um balanço dos negócios aos quais está ou esteve vinculado ao longo do ano, estes critérios são relevantes a medida objetiva de cada caso, tornando possível uma avaliação mais crítica e reposicionando melhor suas decisões.
Rafael Cajal
Advogado – SP&CB Negócios Jurídicos
Advogado – SP&CB Negócios Jurídicos
(Versão Publicada: Jornal do Comércio)
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